Ce que les deux réseaux ont en commun
Commençons par ce qui va vous surprendre si vous sortez des brochures : iad et BSK jouent dans la même catégorie, celle des réseaux de mandataires sans agence physique où vous exercez en indépendant sous la carte du réseau, avec une formation, des outils, un pack mensuel à payer et la possibilité de bâtir une équipe rémunérée sur plusieurs niveaux. BSK est d'ailleurs l'un des rares réseaux à écrire le mot MLM en toutes lettres sur son propre site, là où beaucoup l'enrobent dans des périphrases, et cette franchise-là, ça va peut-être vous étonner venant d'un concurrent, je la respecte : dire ce qu'on est et laisser les gens décider, c'est exactement ce que je réclame à tout le secteur.
Les chiffres officiels, côte à côte
| Critère | iad France | BSK Immobilier |
|---|---|---|
| Commission sur honoraires | 69 % au démarrage, jusqu'à 85 % au-delà de 65 000 € HT de CA annuel (join-iad.fr) | « De 75 % à 98 % » avec le Pack Carrière, « de 65 % à 88 % » avec le Pack Liberté (mandataire.bskimmobilier.com) |
| Pack mensuel | Pack Premium affiché à 99 € HT/mois jusqu'à 12 mois, au lieu de 167 € HT, offre jusqu'au 30/06/2027 (join-iad.fr) | Pack Carrière à 125 € HT/mois, Pack Liberté à 48 € HT/mois, « sans engagement » (mandataire.bskimmobilier.com) |
| Développement d'équipe | Organisation multi-niveaux ; le portefeuille constitue un fonds de commerce cessible et valorisable (join-iad.fr) | MLM assumé : « 11,7 % de taux global de commission sur 5 niveaux de profondeur », filleuls illimités (mandataire.bskimmobilier.com) |
| Formation | 23 ateliers, plus de 600 formateurs habilités, plus de 40 h de vidéo (join-iad.fr) | « Le Campus BSK 24h/7j », « un manager pour vous guider à chaque étape » (mandataire.bskimmobilier.com) |
| Taille annoncée | Se présente comme premier réseau français de mandataires (iadfrance.fr) ; 15 768 conseillers France relevés par l'observatoire deveniragentimmobilier.com en juillet 2026 | 4 483 conseillers annoncés sur son site ; 4 283 relevés par le même observatoire en juillet 2026 |
| Comptes publiés | 452 M€ de CA, exercice 2024-2025 (comptes aux greffes, annuaire-entreprises.data.gouv.fr) | Dernier CA déposé : 41 M€ en 2023 ; comptes 2024 non publiés à la date de rédaction (même source) |
Le point qui fâche : 98 % contre 85 %
Parlons-en tout de suite, puisque c'est probablement le chiffre qui vous a amené ici. Oui, BSK affiche plus haut que iad, et son Pack Liberté à 48 € HT par mois est l'un des tickets d'entrée les moins chers du marché, deux points que je vous donne sans discuter parce qu'ils sont écrits noir sur blanc sur son site. Maintenant, la question que je poserais à votre place : à quelles conditions exactes le 98 % se débloque-t-il, et que contient un pack à 48 € comparé à un pack à 99 ou 125 € ? Un pourcentage ne se touche que sur des ventes réalisées, et une vente se réalise avec des outils, une formation et quelqu'un qui répond au téléphone. 85 % de dix ventes accompagnées rapportent plus que 98 % de trois ventes arrachées seul. Mon simulateur vous donne les ordres de grandeur ; les grilles écrites des deux réseaux feront le reste.
La croissance, et ce qu'elle ne dit pas
BSK est le réseau qui a le plus grandi sur cinq ans parmi les gros acteurs : +233 % entre 2021 et 2026 d'après l'observatoire deveniragentimmobilier.com, là où le métier entier ne progressait « que » de 28 %. C'est une vraie performance, et elle dit quelque chose de l'attractivité de leur offre. Le même observatoire relève aussi un repli de 6,6 % de leurs effectifs sur la dernière année, pendant que iad progressait de 11,3 %. Je ne vous tire aucune conclusion définitive de ces deux chiffres, les effectifs d'un réseau montent et descendent pour mille raisons ; je vous dis juste où les vérifier, et je vous invite à poser la question de la fidélisation aux deux recruteurs que vous rencontrerez. Leur réponse, précise ou fuyante, vous en apprendra plus que la courbe.
Pourquoi je reste chez iad, moi
Vous connaissez peut-être déjà mon avis complet sur iad, le pour et le contre. Face à BSK précisément, trois choses pèsent dans ma balance personnelle. Le fonds de commerce cessible d'abord : le portefeuille que je construis depuis cinq ans peut se transmettre ou se vendre, et l'investisseur en moi tient à cette nuance comme à la prunelle de ses yeux, parce qu'un revenu s'arrête et qu'un actif se valorise. La profondeur de l'infrastructure ensuite : 15 000 conseillers et un exercice à 452 millions d'euros financent une machine de formation et d'outils qu'un réseau dix fois plus petit ne peut pas encore offrir, c'est mécanique. La transparence des comptes enfin : iad dépose ses comptes chaque année, et quand je compare des réseaux, je préfère ceux dont les chiffres se vérifient aux greffes plutôt que sur une plaquette.
Ma grille pour départager, quel que soit votre choix
Demandez aux deux réseaux leurs conditions noir sur blanc : grille de commission complète avec les seuils de chaque palier, contenu détaillé des packs, mécanique exacte de la rémunération d'équipe. Puis rencontrez un parrain ou une marraine de chaque côté, et posez-leur les mêmes questions : combien de filleuls actifs, à quoi ressemblent mes 30 premiers jours, puis-je parler à un de vos filleuls ? J'ai détaillé cette méthode dans mon guide du choix du parrain, et elle vaut pour tous les réseaux, le mien compris.
Comparatif informatif rédigé le 9 juillet 2026, à partir des informations publiées par les deux réseaux sur leurs sites officiels à cette date, complétées par l'observatoire deveniragentimmobilier.com et les comptes déposés (annuaire-entreprises.data.gouv.fr). Les conditions évoluent : seuls les documents contractuels remis par chaque réseau font foi. Aucune promesse de revenus.